湖南要买房的人注意!民法典禁止“跳单” 违约赔钱

城市民生湖南日报2020-09-17 08:01

原标题:禁止“跳单” 违约赔钱

在今年年初热播的电视剧《安家》中,房产中介人劳碌奔波着为客户找寻到中意的老洋房,又想方设法联系到老洋房的主人。不料,客户却私下联系房主完成了过户,中介无奈被“跳单”。在房产交易等居间服务领域,这种违背诚信原则的行为并不罕见。

民法典首次设立“跳单”条款,明确委托人“跳单”应支付中介报酬。9月16日,记者采访了永州市东安县人民法院法官李洪涛,对此进行解读。

【原文】

民法典第九百六十一条规定:中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

第九百六十四条规定:中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

第九百六十五条规定:委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

【案例】

今年5月,陈某与永州一家房屋中介公司签订了购房中介合同,双方约定房屋成交后,陈某按照房屋成交总额1%向中介公司支付佣金。协议签订后,中介公司为陈某提供了看房服务,之后,陈某却通过个人关系私下联系了房主李某,并完成交易。中介公司将陈某、李某诉至永州市东安县人民法院,要求赔偿中介费。由于该案涉房屋为中介公司的独家房源,中介公司在该交易中付出了必要劳动,促成了合同交易,法院判决陈某支付中介费6700元。

【解读】

践行诚信原则

维护各方权利

“‘跳单’,是房产经纪行业绕不开的话题。民法典第九百六十五条为新增法条,首次将‘跳单’行为上升到法律层面,既保障了中介人的权益,又严格规制了违背诚信原则的行为。”李洪涛法官分析说,诚信原则是民法最基本的原则之一,也是保障交易秩序的重要法律规范。“跳单”是一个行业术语,是指出卖人或买受人与中介签订中介合同,买卖一方或者双方为了规避合同约定向中介交付中介费的义务,跳过中介而私自签订合同的行为,主要存在于房产交易等居间服务领域。“跳单”行为不仅会让中介的付出得不到回报,也会增加房产交易的风险,引发大量居间合同纠纷、房屋买卖合同和房屋租赁合同纠纷等问题。

李洪涛指出,民法典第九百六十五条在适用的时候应当注意两个要件:一是委托人接受了中介人的服务,在合同成立之前,中介人为委托人合同成立付出了劳动;二是该中介人对合同成立做出了不可替代的贡献,委托人利用了中介的信息资源。上述案例中,法院之所以支持中介公司的诉讼请求,正因为满足了以上两个要件。

“根据市场交易情况,有的买方虽然与中介公司签订了中介合同,但此后并未利用该中介公司提供的信息,而是通过其他正当途径获得了房源信息,或者有第三方房屋经纪公司也获得了房主的委托授权,则难以认定中介公司有权获得报酬,但可根据双方约定情况,依据民法典第九百六十四条请求委托人支付从事中介活动中支出的必要费用。”李洪涛提醒,中介公司掌握了有效的资源信息,也熟悉交易程序和规则,建议买卖双方选择正规、专业的中介服务机构,可以在安全、便捷、合法的模式下促成交易,切勿为了节省中介费而因小失大。

湖南日报记者何金燕

通讯员杨乔

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