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小区“养老”缺维修基金 物业称将公示公共受益

2012年06月11日08:15 华声在线-三湘都市报甄荣我要评论(0)
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电梯里无孔不入的广告收入、公共停车位停车费等,都是小区的公共收益。

小区“养老”缺维修基金 物业称将公示公共受益

白沙家园小区西侧围墙目前已满是裂缝,最大的一条有15厘米宽,可以放进两个拳头。

小区无小事。哪怕一滴水、一度电的背后,都关系到每一个人的城市公共生活,联结着一座城市的庞大运转系统。

家庭是社会的细胞,一个社区就是家与家联结而成的一个人体组织。人体组织活跃、健康、富有生机,我们才能真正找到家的归属感与幸福感。

都说远亲不如近邻,但长沙南湖路天龙家园不少业主,对隔壁白沙家园的业主很有意见。因为白沙家园西侧一堵开了裂的墙,直接威胁到天龙家园业主的安全。

白沙家园的业主们则有苦说不出。白沙家园没有物业维修基金,到哪里找钱来修墙?

相邻的两家小区就为了这堵危墙来回折腾了半年多,还差点伤了和气。

5月29日到6月初,本报记者实地走访调查,探究两家小区“拌嘴”背后的物业困境。

“养老”危机

小区围墙开裂变成“隐形炸弹”

5月29日上午,记者来到天龙家园小区的南湖路出口。出口左边就是白沙家园西边的围墙。墙体上有很多裂缝,有的从墙的上方一直裂到墙脚处,最大的一道裂缝可以放进两个拳头。很多地方墙皮也已经脱落,石块、碎砖裸露在外面。围墙上用绳子悬挂着一块牌子:“危险,小心围墙会垮”,地面还立着一块“行人小心,严禁停车”的木板。

“最上面那块墙体感觉随时要掉下来。”天龙家园业委会主任姚建辉说起这堵墙,心烦不已。小区只有两个出口,来往行人比较多,万一墙体倒塌压了人就麻烦了。半年多来,他不知跑了多少趟白沙家园,但对方一直没维修危墙。最近长沙大雨连连,危墙更加危险。5月27日,天龙家园几位业主忍无可忍,准备停车堵住白沙家园小区的出口,逼他们早日维修。社区居委会得知后迅速进行调解,才避免事态激化。

白沙家园物业公司负责人肖利龙则一脸无奈,说自己也是干着急。因为小区没有维修基金,他们找小区的开发商,但开发商天心城建已改制,也没有人能处理此事。“修这堵围墙要花10万元,我们也将困难向社区反映了,争取政府能拨钱修补这堵墙。”

长坡社区居委会李玉兰主任表示,社区找到了白沙家园业委会和物业公司。“他们说没有维修基金,只能先想办法拆除危墙上一段裂开了十多厘米的围墙,减少危墙上的重压。目前社区已经在危墙旁的道路中央摆放栏杆设置隔离带,并指定社区干部在白天每隔4小时查看一次,防止墙壁坍塌伤及过往群众。目前,裕南街办事处已介入处理此事,并向天心区政府进行报告,协商解决办法。

公共收益补充小区“养老钱”

一堵危墙背后,其实有一个大问题: 我们的小区谁来“养老”?

小区其实跟人一样,年纪大了,也会老,也会病。如果小区没有物业维修基金这样的“养老钱”,一旦出现白沙家园这样的危墙问题,会很麻烦。据记者了解,长沙2004年前交付使用的小区,大多没有物业维修基金。长沙2000多个住宅小区中,有不少是2004年前交付使用的。

没有维修基金,小区又需要维护,需要“养老钱”。怎么办?

离白沙家园小区不远,有一个小区叫白沙花园。

白沙花园也是2004年前交付使用的小区,也没有物业维修基金。不过,白沙花园小区却在近两年内筹集了十多万元物业维修基金。他们是怎么做到的? 白沙花园业委会主任黄玉华告诉记者,他们的办法是小区业委会和物业公司反复讨价还价,双方达成了一个协议:物业公司可以不公示公共收益,但每年要拿出6万元补充物业维修基金,物业费不提价。每年业委会也会聘请审计师对公共收益收支情况进行审计,审计报告留存业委会备案,业主可以随时去查询。

据黄玉华介绍,白沙花园小区每年大概有20多万元公共收益,业委会与物业公司约定,这笔收入除了部分补充维修基金外,其他用于维修公共部位和弥补物业费的不足。第一年,物业公司拿了8万元补充物业维修基金,第二年由于经营成本上升,补充金额降到了6万元。

透视小区“潜规则”

公共收益成一笔糊涂账

用公共收益来补充维修基金。白沙花园小区的做法值得借鉴。不过,记者在小区调查中发现,不少小区的公共收益是一笔糊涂账,物业公司也从未公开,甚至不少业主根本不知道有这样一笔属于自己的公共收益。

小区道路上、电梯里、过道中的空间,那些无孔不入的广告收入,不少小区的公共停车位停车费等,这些都是小区的公共收益。虽然《物权法》规定,小区公共收益属于全体业主所有,其管理和使用应当由业主按照法律法规和小区管理规约、业主大会议事规则共同决定。但很多业主并不了解公共收益,就算找物业公司询问,也往往碰上软钉子。

6月3日,长沙市浏阳河畔小区的业主易先生向本报投拆,说起小区公共收益的事情就生气。4年来,小区从来没公开过公共收益情况, 他和其他业主多次和物业公司提出过,但物业公司先是说业主没有权利知道,后来被逼得紧了,又说要等业主委员会成立后才能公开。

心细的易先生给物业公司算过一笔账,小区住宅共有20部电梯,电梯里的广告牌每块每月80元,每个月加起来有六七千元,一年下来就有八万元左右;物业公司对双休日来小区摆摊设点的摊位每天收取400元租金,一年下来大约有4万元;光这样算起来,小区的公共收益一年有十多万元。

物业公司:内审结束后将公示公共收益

公开公共收益为什么就这么难?记者就此采访了负责管理浏阳河畔小区的物业公司——湖南华天物业管理有限公司。

该公司经营总监张殷东告诉记者,物业公司可以按照业主要求公开公共收益。但他说,“因为每个住宅小区都是由独立的项目部在管理,我不清楚公共收益的具体情况,具体数据要找财务部查询。但浏阳河畔的项目部主任去年换了3个,现任主任不清楚公共收益的收支情况。华天集团正在进行内部审计,财务都已经封账了,不方便查询,等内审结束后将按要求公开公共收益。”

他还表示,按照目前的行情,楼宇电梯广告和出租摊位的收入没有业主说得那么多,电梯广告价位不可能收到8万元。此外因为小区只有地下车库的车位都已经卖给个人了,不会收取停车费了。他表示,等小区业主委员会成立后,物业公司将会开设专门账户,将小区的公共收益存入账户里,由业主委员会负责监督这笔资金的使用。(三湘都市报)

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