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拆迁户应打通“任督二脉” 实现理性维权

2012年05月25日07:41潇湘晨报[微博]谭君我要评论(0)
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碰到能背诵拆迁法规的拆迁户,方清明有些“怵”,“他懂的比你还多,你能忽悠他?”

拆迁,本质上是拆迁各方的利益博弈。但博弈不只是对抗,也不是“硬扛”。

一个理性的拆迁户,既不缺乏勇气,更不缺乏策略,他们能以合理合情合法的手段,最大程度实现自己的正当诉求。

那么,拆迁户应该如何打通“任督二脉”,实现理性维权?

1 那些“打败”拆迁队的人

“我见过很聪明的拆迁户。”方清明说,在他6年的拆迁经历中,偶尔会想起那些“打败”他的人。

一次,一个拆迁户约他谈判。谈判地点被约在一个非常高档的酒店。方清明说,他走进去的时候,就觉得“他已从心理上压倒了我们”。

还有一次,方清明他们几乎要采取强硬措施时,拆迁户并未以硬碰硬,而是非常客气地进行了接待,这让他们下不去手,“他知道你也是带着工作来的,他的客气让我们很不好意思,伸手不打笑脸人。”

方清明表示,大多数时候,他们对能背诵拆迁法规的人有些“怵”,“他懂的比你还多,你能忽悠他?”

这种拆迁户,会把国家关于拆迁的法规全部查出来,还会向知情人士打听地方上的拆迁政策,同时,对自己房屋的结构和价值,也掌握得很清楚。

方清明认为,懂得相关法规是一个拆迁户的基础功课。不过,如果功课没做好,拆迁队上门了,也并非无计可施。

“你还可以说话,但话一定要在理,或者以情动人。情、理、法,三者占其一,能统一最好,不能统一,困难也是情,不想搬也是理,方案有不足、机构设置不合理,这些都可以提。”

拆迁谈判,对抗不是目的。聪明的拆迁户,能在合适的时机主动抛出解决方案,达到自己的目的。

苏校长就遇到过这样一个对手。他是一家银行的经济师。

苏校长称,拆那栋大楼时,其他人都拿钱走了,但这位经济师丝毫不动,他提出原地安置。开发商说,可以啊,但不拆你的房子,怎么原地安置?

这位经济师又担心,房子被拆后,新房建不起来,他家对面就是一栋烂尾楼。谈判由此陷入僵局。

最后,苏校长和经济师一起想了一个办法:让开发商先进行货币补偿,补偿金存入双方指定存折,存折由经济师保管,开发商把房子建好后,经济师拿存折上原封不动的钱及利息换一套房子。“他相信金钱是唯一的担保。”

事情得到圆满解决。但苏校长说,这只是个案,如果所有拆迁户都这么做,开发商就没钱建房子了。

2 要善于从政府处求证或求助

今年以来,郑建伟在江苏常州代理了几起案件。他尝试着对他的当事人进行法律培训。他总结,很多拆迁户有正当诉求,但不知如何达成。

他教他们的第一步,是申请政府信息公开。然后通过政府的反馈信息进行分析判断,由信息再“挖”信息,最后在律师的指导下,将有利于己方的信息和证据固定。

去年10月,常州人梅国成发现,给他的房子作出拆迁行政裁决的三个工作人员资格有问题,他向江苏省住建厅申请信息公开。对方回应,三个工作人员培训合格,有毕业证。但梅国成认为,培训毕业证不代表上岗资格证,其法律效力存疑。

后来,针对此项信息,另一个面临拆迁的人也申请信息公开。江苏省住建厅这一次回应,他们未给这三人颁发过拆迁行政裁决资格证。

最终,梅国成的房子虽已过了行政裁决期,却因为裁决员资格问题,没有被拆。

郑建伟还告诫拆迁户们,要放松,理性维权,“首先要有心理暗示,不要认为自己很弱。”

郑建伟相信,现有的制度是能够制约不法行为的。

比如,申请领取拆迁许可证的单位,必须向房屋行政管理部门提交五份文件:一是建设项目批准文件,二是建设用地规划许可证,三是国有土地使用权批准文件,四是拆迁计划和拆迁方案,五是所在市银行出具的拆迁补偿安置资金存款证明。

“这五份文件的办理,又需要相应的手续,且它们之间是有联系的:要拿到国有土地使用权批准文件,那拆迁补偿安置资金必须到位,可以向政府部门申请信息公开,查看这笔资金所在专用账户的流水;财政局往往是被忽视的地方,但公民也可以监督,如果开发商没有缴纳足够的土地出让金,他就拿不到土地开发批准书……”

郑建伟说,通过他们的努力,已经有政府领导表示,愿意构建一个平台,与拆迁户进行交流。这时,拆迁户还要“学会怎么谈判,怎么作出让步。这也是一种技能。”

3 审查拆迁合法性,反败为胜

如果对拆迁补偿不满意,谈判又失败,还能扭转房屋被拆的命运吗?

答案是肯定的。一些人通过审查拆迁的合法性,使房屋得以幸存,至少是暂时幸存。

在长沙,就有过这样一个案例。

2009年2月,长沙市政府做出要收回河西凤凰山庄所在地块国有土地所有权的“决定”。当时,这个决定只在一家报纸上刊载。

凤凰山庄的业主们认为,这个决定没有依法送达到每个业主手中,所以土地回收令对他们没有效力。另外,“拆迁许可证”也发错了,发给了没有资格的岳麓山风景名胜管理局。

拆迁双方由此对簿公堂。2010年3月,受理这一案件的长沙市中院,支持了业主们的申诉。

胜诉,使房屋拆迁谈判的主动权到了业主手中。用业主、湖南师大法律系黄老师当时的话来说,“至少他要先坐下来心平气和地跟我们谈了才能拆”。

无独有偶。2010年发生在安徽芜湖的一起拆迁,拆迁户也通过审查拆迁合法性保住了自己的房子。

这位拆迁户叫倪良宏。他在面临强拆时发现,自己房屋所在地块的买家是一家商业公司,按理说,应该由这家公司申请拆迁,并领取规划许可证、规划选址意见书、国有土地使用批复等拆迁“三大件”。不过,领取“三大件”的单位却是芜湖土地收储中心。

拆迁主体本该是商业公司,为何由芜湖市土储中心代劳?芜湖市土储中心是否具备这个资格?

倪良宏于是和律师一起向省级机构发出行政复议。

2010年2月10日,安徽省发改委以“行政越权”为理由,撤销了芜湖市发改委的立项批文。随后,安徽省国土厅撤销了芜湖市国土局作出的建设用地批文。这意味着,该地块拆迁的合法依据已经丧失,强拆被阻止。

在从事多年土地征收维权官司的郑建伟律师看来,通过法律手段阻止拆迁,前提是要对与拆迁有关的法律法规十分清楚,而且当地有关部门一定依法办事、遵循法律准则。

[拆迁维权注意事项]

1 维权的目的是解决矛盾而不是激化矛盾。

2 要有一颗平常心,一味对抗,对个人和对社会都没有实质意义。

3 拆迁就是拆迁,千万别提拆迁以外的事情,这些偏离主题的事情,既让拆迁人为难,也会令自己陷入沮丧。

4 对事不对人,不要发情绪,如果可以,让拆迁工作人员帮你想办法。

5 签合同时要看准,要了解形势发展。如果是较早一批签合同,在合同约定中最好注明,“如果价格、方案有变化,与其他人享受同等待遇。”

[可以寻求的法律路径]

1 关注规划编制、审批和实施。土地的征收征用,都必须以规划为前提。城乡规划法对公众参与规划有详细的法律保障规定。

2 质疑征收决定的合法性,从三个方面考虑:批准(决定)征收的机关是否适格、所需的要件是否齐备、程序是否适当。

3 积极寻求对话。获悉政府将作出征收行为时,应当申请听证,并通过听证获取信息和充分发表自己意见。拆迁工作者说,他们确实会重视听证会上的声音。

4 申请政府信息公开。

——以上均摘自王才亮律师《房屋征收维权21招》和方清明律师《拆迁工作日记》。

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