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“拆迁骨干”持证上岗 “老大”编手册授绝艺

2012年05月25日07:32潇湘晨报[微博]我要评论(0)
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“拆迁骨干”持证上岗 “老大”编手册授绝艺

拆迁公司工作人员的拆迁执业证。

走在株洲新华路上,方清明评点着街边高楼。“这个,拆迁很成功,每一户都很满意。”“那个,多漂亮的楼盘,我们拆了四五年呢。”

他是一名从业6年的拆迁工作者,受雇于多家拆迁公司,具体工作就是对拆迁项目进行全盘策划和实施。

在拆迁频频引发矛盾的背景下,拆迁队常常被认为是一群态度恶劣、手段野蛮的人。但是,如果抛开那些极端例子,用平和的眼光观察,拆迁对他们来说只是一份工作。

从他们身上,可以看到城市发展中最深刻而又最细微的矛盾,以及为什么存在那些矛盾。本报记者谭君 株洲报道

A “拆迁骨干”与“房普军校”

记者第一次见到方清明,是在长沙盈科律师事务所。他坐在只有合伙人才享有的独立落地玻璃窗办公室里,穿着横条纹T恤,头发一丝不乱,一脸成功人士的和气。

拆迁工作者是律师,这一点都不奇怪。从中央到地方,关于拆迁的法律法规很多,在拆迁过程中,需要调和的利益和矛盾也很多。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称新拆迁条例)出台前,一个拆迁项目会有一个建设指挥部,工作人员主要是三部分人:投资商/开发商代表、政府部门相关人员、拆迁公司人员。

以上三种人,方清明都“当”过。2007年,他曾作为一个项目的开发商代表,与拆迁户沟通。2009年,株洲河西一个项目引发媒体关注,他又作为政府代表接待采访。

当然,他的主业是策划拆迁。

拆迁公司的核心竞争力,是制作一个开发商、政府、拆迁方都能接受的拆迁方案,并且用最短的时间、最平稳的方式把房子拆下来。

2004年,株洲第一家拆迁公司成立,现在有5家这样的公司,顶峰时有6家。在该市,以拆迁为业的人有100多个,像方清明这种能独立操作一个拆迁项目的有十多人,他们被称为“拆迁骨干”。

4月24日,记者见到了另一个“拆迁骨干”,一名40多岁的女性。此前,她是一名乡镇计生干部,2007年开始做拆迁,她曾担任过拆迁公司的法定代表人,拥有经济师资格。

“拆迁为什么有矛盾?只要钱到位了,老百姓没吃亏,有谁不走!”她说话像个小钢炮。

她穿着连衣裙,化着淡妆,每天来回花10元钱坐公共汽车去株洲县一个工地上班。她抱怨公司给的10元钱交通补贴,“一分多的都没有。”

方清明喊她“肖老师”。在当地拆迁行业,“拆迁骨干”都被称呼为“老师”。如果有人被房地产商高薪挖过去,他在别人口中的称呼就会变成“X总”。

当地拆迁行业不但有“老师”,还有“校长”。

“校长”姓苏,是当地拆迁行业的“老大”。熟悉他的人说:“拆迁的每个法律法规,每项政策措施,每个操作步骤,他都懂。”

苏校长今年62岁,是株洲市房产局退休干部。1980年全国进行房屋普查时,他作为株洲代表队队长参加省里培训,“光房屋测绘就学了一个月”。后来,他对下属区县的房屋普查工作人员进行培训。他的学生称他开设的培训是“房普军校”。因“房普”在株洲话中与“黄埔”同音,所以,他被喊成“房普军校校长”。

1990年代,房地产兴起,苏校长被人聘请去做房屋拆迁。后来,拆迁公司成立,他又被请去当顾问。

株洲的拆迁公司之间很少有竞争,因为,大多数“拆迁骨干”都是苏校长的徒弟。

苏校长对自己掌握、领悟的拆迁专业知识毫无保留,经常受邀在各拆迁公司做培训。他还编了一本200页的《拆迁工作手册》,取名“奇谈怪论”,编者落款:苏校长。

B 拆迁公司的“作业流程”

接受拆迁委托——入户调查摸底——制作拆迁方案——张贴征收补偿公告——帮助申请拆迁许可证——正式拆迁

4月25日,记者在株洲县渌口镇一个拆迁现场,见到了苏校长。

他穿着普通,脸色较黑,谈到拆迁时,小而圆的眼睛就放亮。

入户调查摸底是拆迁基础工作,主要了解房屋结构设施,房主人际关系、拆迁意愿、补偿要求。

入户调查该怎样做才会有效果?

“有人去找人家谈拆迁,会这样开场,‘开门咯,跟你讲下拆迁’。这算什么态度?人家门一开,抓个纸团就朝你身上丢。首先你的态度就不诚恳。”苏校长说。

苏校长举例:“他说谈拆迁莫来,我说那你就把我当讨米的、要饭的,我来喝杯茶,他说那可以,让我进去。进来后,我就问寒问暖,问长问短,家里几口人,老人孩子还好吗……他自己主动谈起拆迁。我就告诉他哪些是政策允许的,哪些是不行的。马上就变被动为主动。”

讲到这里,苏校长吐了口烟,微微点头:“你不能把自己当公务员。做人要低调。”“吃拆迁这碗饭,社会知识远比专业知识重要。”

《拆迁工作手册》用了专门章节,介绍该如何进入拆迁户家中。这本“手册”中,光与人打招呼的用语,就罗列了一页,包括“老兄,好像我们在哪里见过,好面熟”“您一身福气”。

入户调查摸底之后,拆迁公司会根据拆迁户诉求、政府政策、房屋结构、评估价格等,制作一个拆迁概算提交给房地产公司。一旦方案通过,就会正式张贴征收补偿公告。

公告张贴期间,拆迁公司一方面要根据拆迁户的意见进行相应调整,一方面又要帮助拆迁人(开发商或政府)准备各项资料,向有关部门申请拆迁许可证。

以上程序走完,就迎来了正式的拆迁。这一般是矛盾爆发的时候。

“拆迁户希望得到更多补偿,开发商则希望投入最少的钱,政府有政策,房屋评估公司有标准,我们是夹在中间。”苏校长说。

房屋评估公司会根据一套公式计算房屋价格。评估因素除了考虑区位、用途、建筑面积、装修等,还要考虑如房屋建筑结构、折旧、同地区旧房市场价等等。

评估价通常低于拆迁户的诉求,事实上,“拿这个钱去买马路对面新修的房子,是买不起的。”肖老师介绍。

“有时,评估价实在太低,我们会要求他提高评估价,同时,我们调查的基础资料也会要有相应调整,如房子使用几年、装修标准等。”苏校长坦承,再怎么调整,上浮的价格也不大,关键问题是,评估公司是根据房屋本身价格计算的,而拆迁户想到的是房地产价格,不但有房价,还有地价。

“新拆迁条例就考虑了拆迁户的意见:房屋征收不得低于类似房地产的市场价。”苏校长说。

他认为,整个株洲的拆迁工作,算是做得比较好的,当然,没有一份拆迁补偿方案是百分之百完美。

C 苏校长的“两把刷子”

苏校长认为,“只要方案做得好,没有房子拆不了。”

在他看来,要做好一名拆迁工作者,既要做拆迁户的工作,也要做开发商的工作。

他举了个例子:

曾经有一个项目,开发商的补偿方案很好,拆迁地的隔壁甚至都建好了安置房,但是,拆迁户并不愿意搬。

“要我换房子,不能让我增加钱,这是情理之中的吧。你不拆我的,我就不用出这个钱。另外,我的旧沙发搬到了新房子,要买新的才配,这个以旧换新的费用,谁出?到了新房子,我要搞装修,就要到外面选材料,就要耽误工,那耽误的工钱谁付?”

这些隐性补偿是没有标准的。“这是制定政策的人想都想不到的。”苏校长说。他们采取的解决方法,一般是按政策最高标准补给拆迁户,“比如两年的装修,还是算你新的。能就高就不就低。”

这个项目,拆迁户搬迁前遇到的最后一道坎是:新房除大门外,室内房间都没有门。而开发商拒绝再投钱。

当时物价上涨得比较快。苏校长说,自己利用曾在房地产公司当过销售、经济师的专业知识,跟开发商谈。

“我找到开发商,把地价、建筑价、城市建设配套费、办证费一算,再算商品房能卖多少钱。我说,这边再投50万,让他们尽快搬走,你很快可以赚到1000万。他说,50万,你有没有把握?我说应该没问题。后来,他赚了3000万都不止。”

拆迁户住进新房子后,和苏校长也成了朋友,常常向苏校长吐槽:“新房的自来水要加压,水价就要提高;新楼有电梯,电要配双回路的,电费要增加;以前社区只有卫生费,新房要交物业管理费。”

苏校长只好磨嘴皮:“物业管理费贵,但被盗的东西有录像监控,物业承诺赔偿。这叫花钱买享受,您享受的是新环境。”

拆迁户说:“这些费用不是我自愿要增加。我是下岗职工,没钱,只有这个承受能力,享受不起。”苏校长说:“没办法,这是社会发展,人不得不随环境改变。”

《拆迁工作手册》专门指出,与拆迁户交谈很关键的一点是:话要投机,但不要表态。

D 拆迁工作者的“总攻”

拆迁存在矛盾,总需要一方妥协,矛盾才会平静解决。双方都拒绝妥协时,拆迁工作者的“总攻”就开始了。

《拆迁工作手册》总结了拆迁户6种心态:

为了奖励积极主动;有钱有房子无所谓;随大流看形势发展;最后搬走补偿较高;拆迁补偿欲望高;脱离政策漫天要价。

“其实,这些心态都可以理解,都是为了利益。就像挤牙膏,多挤一点嘛。”方清明说。

各个击破,分化瓦解,是拆迁工作者的策略之一。比如,先拆当干部或有威望的人家;先拆门面,让地段冷清下来;先在房子上写个“拆”字,造势。

具体到个人,拆迁工作者会使用“攻心战术”。

《拆迁工作手册》列出十种性格的拆迁户以及对策:怕事性格,用激将;柔缓性格,用纠缠;急躁性格,用冷落;顽固性格,用强制;官腔性格,用权力(找他的上级给他施压)……

在与拆迁户的沟通中,拆迁工作者经常收到的质问是:“这个项目不是公共利益,是完全的商业行为。”

此时,拆迁工作者会背出新拆迁条例中涉及公共利益的六种情形,“你说你不符合前面五种情形,有第六种呀,‘法律、行政法规规定的其他公共利益的需要’,这个项目就是市政府下文的。”

拆迁户如果继续争辩,拆迁工作者会说:“老兄,要用发展的眼光看问题,所有商业开发都是为了后人的公共利益。”

对于这个问题,苏校长打了个比方:“你说她现在是少女,不是婆婆,但只要她是女人,她以后总要变成婆婆。”

沟通不了,矛盾协调不了,就可能会有逼拆、强拆。

对此,苏校长并不讳言,但他很鄙视那些不良行为。比如,在拆迁户门口泼大粪,把屋面掀一个小洞漏雨,把门窗撬开方便小偷,把机油伴上黄油倒在路上,在床铺上放条蛇……

方清明也坦言,拆迁行业存在某些恶习:电压降下来,可以点灯,但饭煮不熟;水压降下来,每天滴一点,但不能洗澡;多年正常的化粪池突然溢出来;晚上真的听到“鬼叫”,因为有一种鱼被丢进水沟……

经常被媒体曝光的暴力拆迁,其实是拆迁的最后阶段。具体的拆除工作,一般是交给农民工做。

实际上,这种与拆迁户直接发生冲突的事情,一个聪明的拆迁工作者会努力避免。他们遵循的一个原则是:开脱自己,全身而退。

E 或将失业的“手艺人”

强拆有两种,一是行政强拆,一是司法强拆。前者在新拆迁条例中已被取消,后者在新拆迁条例出台前也很少执行。

“要申请司法强拆其实很难。”方清明说,他还没有经历过司法强拆。

对于开发商来说,强拆也不划算。“强拆一户,少不了要几十万。牵涉到这么多部门,还不是开发商要出钱?来的人这顿中饭少不了。人少,声势不够,压力不行。几个人架一个,叫人去里面把东西搬出来,请公证处封存物品……钱多时间长。程序走到位要300天。有的项目工期又赶得急。”苏校长说。

所以,万一有项目接近强拆时,开发商可能会跟拆迁户达成秘密协议,“给你10万,赶快走。反正要出钱,出给谁不是出?”

苏校长说,这种暗箱操作对先前搬走的拆迁户不公平,但是,作为拆迁公司,他们只是为拆迁人提供服务,对此没有发言权。

拆迁公司怎么挣钱?

现在在株洲,他们一般按拆迁总费用2%收服务费。此前,房产部门有过会议纪要,明确拆迁公司服务费可按总费用5%-8%或者100-150元/平方米收取,但是,实际上远低于这一标准。像苏校长、肖老师、方清明这样的“拆迁骨干”、技术人员,并不属哪家拆迁公司,一般是150元/天被人雇用。

“我们是做手艺的人。有事做就多弄两个钱,没事做就吃自己的,拆迁公司养不起人。招正式员工,接个20万的项目,发工资要发30万。干我们这行,很多是退休的,大家在一起图个好玩。”

4月25日,苏校长在一栋大楼的高层茶座跟记者聊天。他看着落地玻璃窗外的城市,低声说:“1969年,我在湘江饭店担泥巴,在我手里砌屋又在我手里拆屋,有的屋是连建三次,连拆两次。”

至于他自己,却不愿住进城市新楼,依然守着老家60年的土砖房。

下午,他把几个徒弟叫过来聚会。这几个徒弟,有的被房地产公司请去当顾问,月薪过万;有的是拆迁公司老总;有的已经去长沙开拓新天地;有的仍等着校长喊他做项目。

这天,他们认真地讨论了一个问题。

新拆迁条例规定:国有土地上房屋统一由政府进行征收。土地在政府完成拆迁后,再挂牌拍卖给开发商。这与此前拆迁条例明确规定的委托拆迁公司不同。株洲市政府由此成立征收处,每个区设立征收中心。

今年,市房产局没有给他们的《城市房屋拆迁执业证》进行年审,苏校长对此深表担忧。这意味着他们的工作将由征收中心替代。不过,苏校长打听到,征收处一共有40多个工作人员。“一个指挥部就要30多个人,40多个人要负责全市房屋征收,怎么做得赢?”

方清明补充:“没搞过拆迁的人来做这个,还是挺难的。像我们,专业到你的房间刷了几道油漆都看得出,知道给你怎么算;怎么上户宣传,怎么讲解,怎么灌输,这是个技术活。”

苏校长几次大声朗读新拆迁条例里的条文:房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。

“也就是说,征收中心还是可以委托我们来做的。” 但他总是忽略读后面那句:房屋征收实施单位不得以营利为目的。

(潇湘晨报)

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